5 земельных участков из 9 рассмотренных оказались с неверным межеванием. При этом участки были в разных местах Московской области, присланы на анализ разными людьми, цель проверки которых - не межевание, а вообще риски покупки загородного объекта. Как тут не вспомнить анекдот про неудачные браки. Парень женился на старшей дочери из другой семьи. Она умерла. Женился на средней — умерла, на младшей — умерла. Звонит отцу покойных жен: «Папа, вы будете смеяться, но ваша дочь опять умерла».
Пятнадцать лет из всех утюгов нам вещают, что без межевания земельного участка жизни нет. И если не сделать межевание, то и собственники мы не настоящие, и споры по границам будут, и канализацию провести — не понятно как. Если не учитывать принуждение к межеванию и платность услуги, то сам подход возражений не вызывает. Однако на практике польза для собственников, сделавших межевание, уже сейчас сопоставима с нанесенным им ущербом, а может быть еще хуже. Рассмотрим некоторые негативные моменты межевания.
Недостоверность границ. Примерно четверть межеваний в стране недостоверны. Это подтверждается как результатами комплексных кадастровых работ, так и случайными выборками большого объема в рамках экспертиз загородной недвижимости. Причин неверного установления границ две: 1) изначальная некачественная работа кадастрового инженера (КИ), например, из-за его низкой квалификации, неточных приборов и используемых систем координат, 2) фальсификация данных КИ, когда он знает, что вносимые в ЕГРН координаты не верны, но «не проявляет должную принципиальность» и пристраивает участок к уже неверно отмежеванным, дабы в данный момент избежать судебного или иного спора и получить свою копеечку наибыстрейшим способом. В этих случаях межевание не может быть использовано в качестве основы для инженерного проектирования, установки забора, контроля отступов и красных линий и пр. Иногда строения на неверно отмежеванном участке оказываются за его виртуальными границами. С соседями может возникнуть земельный спор. В результате смысл проведенного межевания утрачивается, реальные границы участка не соответствуют кадастровым.
Прирезки в 10 %. По закону при уточнении границ допускается прирезка к площади по документу до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и разрешенного вида использования, и 10 %, если такая минимальная норма не установлена. Обычная практика Росреестра — 10 % во всех случаях. Государственный подход Росреестра можно объяснить тем, что неоткуда взяться прирезке больше, чем в 10%. Во многом это справедливо. Однако при таком негибком подходе за бортом остается довольно много случаев, в которых никакого злого умысла собственников нет, никакие публичные интересы прирезкой большего размера не нарушаются, а исторически сложившийся фарш границ все равно обратно не провернуть. К чему на ровном месте плодить «нарушителей» земельного законодательства? Например, на ул. Главной в д. Манихино Истринского района Московской области при межевании одного из участков КИ явно подгонял под декларативную площадь (прирезки же не пропускают). За счет виртуального отрезания от фактической запользованной площади образовалась кадастровая чересполосица, фактические границы не совпадают с кадастровыми. Кстати, у 5-и соседних земельных участков межевание недостоверное, а у рассматриваемого — условно правильное. Можно сказать, что повезло: только у этого участка из 6-и в будущем в результате судебного решения или комплексных кадастровых работ границы участка по ЕГРН не нужно изменять.
Централизованные межевания. Как оказалось, и при централизованных межеваниях больших массивов ситуация может быть не слишком хорошей. Например, в коттеджном поселке «МГ» (название изменено) (Истринский район, вблизи д. Ядромино) покупателям вменяется вынос границ в натуру, что неизбежно приведет к наложениям границ участков, в частности из-за различной тщательности работы КИ и отсчета границ собственниками не по осевой линии столбов, а от их края. В коттеджном поселке «НРЭ» (название изменено) на Новорижском шоссе при выносе границ в натуру оказалось, что одна граница накладывается на соседний участок на 40 см, а вторая отстоит от соседа на 1 м , т.е. установка заборов и их соответствие кадастровым границам не контролируется управляющей компанией. Мало чем могут помочь и комплексные кадастровые работы (ККР). В частности из-за их незначительного объема, а также из-за того, что КИ — не судебные приставы, не смогут решать межевые споры, поэтому значительная часть кадастровых границ и после ККР не будет соответствовать фактическим.
Поведение собственников. Усугубляет неразбериху поведение собственников, которые считают, что кадастровые границы — это «для галочки», а заборы можно ставить, как захочется. Например, в д. Роща Наро-Фоминского района один из собственников после межевания огородил примерно двойную площадь участка, при этом разместив септик и скважину за кадастровыми границами.
Заключение
1. Проверка достоверности межевания земельного участка — обязательный элемент анализа рисков приобретения загородной недвижимости. Контролю подлежит как достоверность межевания, так и соответствие фактических границ участка кадастровым.
2. Жесткая позиция Росреестра, разрешающего прирезки к площади земельных участков до 10%, усугубляет проблему с качеством межеваний. Исполнение закона о регистрации недвижимости и рассмотрение каждого случая большей прирезки в индивидуальном порядке улучшит ситуацию.
3. Фактические границы земельных участков в коттеджных поселках и других централизованно отмежеваных образованиях также могут быть недостоверными. Грубой ошибкой бизнес-модели подобных некоммерческих партнерств является перекладывание обязанности выноса в натуру границ и закрепления межевых знаков на местности на покупателей земельных участков.
4. Четверть земельных участков с неверным межеванием не даст существенно улучшить ситуацию в будущем, если не сделать какой-то решительный шаг. КИ по по-прежнему будут «пристраивать» новые межевания к неверными. Как показывает практика, административная и уголовная статья за внесение КИ в ЕГРН заведомо недостоверных сведений не работает. По нашему мнению, чтобы прекратить или хотя бы уменьшить «пристраивание» к неверно отмежеванным участкам нужно разрешить в правилах межевания наложение участков друг на друга . Это даст возможность принципиальным КИ не обращать внимание на результаты «работы» безответственных коллег, разорвать порочный круг «пристраивания». Для этих целей можно создать некого «монстра», например, на базе Кадастровой палаты или областных БТИ, который не будет бояться ежедневно выводить на чистую воду КИ-коекакеров, заодно лишая аттестатов особо «отличившихся».
